진천 광혜원면 공장, 감정가 49% 경매
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| 충북 진천군 광혜원면 금곡리 일대의 공장 경매물건입니다. 토지 4필지 5,380㎡와 공장·창고 등 건물 전부, 감정평가된 기계 4식과 제시외 수목이 함께 평가됐습니다. 감정가는 32억5,498만5,900원, 최저매각가는 감정가의 49%인 15억9,494만3,000원입니다. 두 차례 유찰 후 2026년 9월 9일 입찰 예정으로 임차·기계 현황 확인이 중요합니다. |
■ 기본 내역
| 항목 | 내용 |
| 사건번호(물건번호) | 2026타경50016 (물건번호 자료 없음) |
| 법원·경매계 | 청주지방법원 경매3계 |
| 용도 | 공장 / 공장용지 |
| 소재지 | 충북 진천군 광혜원면 금곡리 394-3 외 3필지, 살천이길 51 |
| 감정가 | 3,254,985,900원 |
| 최저매각가 | 1,594,943,000원 (감정가 대비 약 49%) |
| 회차·유찰 횟수 | 2026.05.27 유찰 → 2026.07.01 유찰 → 2026.08.05 변경 → 2026.09.09 진행 / 유찰 2회 |
| 매각기일 | 2026.09.09(수) 10:00 |
| 입찰보증금 | 159,494,300원 (최저매각가의 10%) |
| 토지·건물 면적 | 토지 5,380㎡(1,627.45평) / 건물 1,995.30㎡(경매정보), 감정평가 사정면적 1,995.24㎡ |
| 층·준공연도 | 전부 1층 / 부분별 사용승인 1996.01.09, 2004.03.23, 2014.01.23, 2023.04.27 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 근저당권 |
| 임차인(점유) 현황 | 임차인 1: 점포, 사업 2024.08.20, 보증금 자료 없음 / 임차인 2: B동 900㎡ 점포, 보증금 1억원, 배당요구 2026.01.27, 점유기간 2024.05.08~2029.12.31 |
| 배당요구종기 | 2026.04.20 |
| 특이사항 | 토지 4필지·건물 전부 매각. 기계 6식 중 4식 감정평가(603,120,000원), 2식 소재불명. 제시외 수목 17주 5,700,000원. |
■ 입지 및 특장점
본건은 충북 진천군 광혜원면 금곡리 소재 내산보건진료소 서측 원거리 방향에 위치합니다. 주변은 전답과 자연림이 주를 이루며 도로변에 공업용 건물이 간헐적으로 형성돼 있습니다. 일반차량 접근이 가능하고, 4필지는 일단의 부정형 공업용 부지로 남서측 왕복 2차선 살천이길과 북서측 약 4m 폭 포장도로에 접합니다.
토지 합계는 5,380㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역(복합형)·가축사육제한구역입니다. 건물은 모두 1층으로 공장 1,213㎡와 513㎡, 창고·기계실 231.89㎡, 화장실·샤워실 36㎡, 온수탱크실 1.35㎡입니다. 사용승인 시기는 부분별로 1996년부터 2023년까지 차이가 있고, 1,213㎡ 공장 중 304.25㎡는 2023년 증축 부분입니다.
감정평가액 32억5,498만5,900원에는 토지 16억3,552만원, 건물 10억1,064만5,900원, 기계 6억312만원, 제시외 수목 570만원이 반영됐습니다. 기계는 LLD/PE 블로운 필름 설비 등 4식이 평가됐으며 수변전설비와 호이스트 크레인 2식은 소재불명입니다. 현재 최저매각가는 15억9,494만3,000원으로 감정가의 약 49% 수준입니다.
▲ 1,213㎡ 공장 전경 (출처: 첨부 감정평가서)
공장으로 활용하려면 건물 상태, 기계 작동 여부, 전력·급배수 조건과 차량 진출입을 현장에서 확인해야 합니다. 임차인 2명이 조사돼 있어 명도와 인도 시점도 검토 대상입니다. 토지·건물·기계가 함께 구성된 만큼 최저가만 보기보다 실제 매각대상 설비의 범위와 재가동·정비 비용까지 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
■ 리스크
| ⚠️ 임차인 2명이 조사돼 있습니다. 자료상 낙찰자 인수액은 ‘없음’으로 표시되지만 실제 점유 범위와 명도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다. ⚠️ 임차인 2의 B동 900㎡ 점유 및 보증금 1억원, 배당요구 사실이 확인됩니다. 사업자등록일·확정일자 자료가 없어 대항력 판단에 필요한 원자료 확인이 필요합니다. ⚠️ 기계 6식 중 수변전설비와 호이스트 크레인 2식은 감정 당시 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다. 나머지 기계도 작동 상태와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다. ⚠️ 건물 사용승인 시기가 1996~2023년으로 부분별 차이가 큽니다. 노후 부분과 증축 부분의 상태, 유지보수 필요성을 현장 점검해야 합니다. ⚠️ 체납 관리비, 위반건축물, 유치권·법정지상권, 대출 가능성에 관한 확정 자료는 첨부 자료에서 확인되지 않습니다. |
■ 입찰 전 꼭 확인할 것(주의사항)
| ✅ 대법원 법원경매정보의 최신 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인합니다. ✅ 등기사항전부증명서를 최신 발급해 말소기준권리 이후 권리 변동과 추가 압류·가압류 여부를 확인합니다. ✅ 현장을 방문해 임차인별 실제 점유 구역, 출입·인도 가능성, 공장 가동 여부를 확인합니다. ✅ 기계 4식의 현존·작동 상태와 2식 소재불명 설비의 현재 상태, 매각대상 포함 여부를 확인합니다. ✅ 전기용량·급배수·소방 등 공장 운영에 필요한 설비 조건과 건물 노후·증축 부분 상태를 점검합니다. ✅ 관리비·전기료 등 체납 여부와 인수 가능 비용을 관계 기관 및 현장에서 조회합니다. ✅ 입찰보증금과 잔금 조달 일정, 공장 담보대출 가능 금액·조건을 금융기관과 사전 상담합니다. |
■ 마무리 요약
| 토지 5,380㎡와 공장·창고 등 건물, 일부 생산기계가 함께 평가된 광혜원면 공장 경매물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 49% 수준이지만, 임차인 2명의 점유와 기계 일부 소재불명 사항이 확인됩니다. 입찰 전에는 최신 권리자료와 실제 점유, 기계 작동·포함 범위, 건물 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다. 확인 결과를 바탕으로 명도·정비·재가동 비용까지 포함해 입찰가를 검토하시기 바랍니다. |
■ 면책 고지
본 글은 공개된 법원경매 정보를 바탕으로 작성된 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 기재된 내용의 정확성과 완전성을 보장하지 않으며, 입찰 및 투자 판단과 그 결과에 대한 모든 책임은 독자 본인에게 있습니다. 반드시 대법원 법원경매정보의 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시고, 필요 시 법무사·변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.